Prüfen
Grenzen und Fläche amtlich, Zone und Bauordnung mit Artikel, Baulinien, Grenzabstände, Planungsstand, Schutz- und Gefahrenzonen.
Methode
Präzision statt Prospekt.
Für jedes Grundstück beantworten wir drei Fragen, bevor wir anklopfen: Was steht darauf? Was dürfte darauf stehen? Was ist die Differenz wert? Die Antworten zeichnen wir als Plan und rechnen sie als Zahl — jede mit Beleg im amtlichen Original.
Vier Schritte
Prüfen, rechnen, ansprechen, vermitteln.
Rechnen
Bestand und Zulässiges in derselben Grösse. Anrechenbare Geschossfläche und vorgerechnete Hauptnutzfläche, Szenarien Erhalt, Erweiterung, Ersatzneubau, Mietertrag.
Ansprechen
Direkt, schriftlich, diskret — Eigentümer erst bei konkretem Interesse, einzeln und rechtmässig.
Vermitteln
Passende Käufer aus unserem Kreis, keine Bieterwellen, ein sauberer Abschluss bis zum Grundbuch.
Prüfen · die Parzelle in ihrer Umgebung
Zuerst der Ort, dann die Zahl.
Umgebung 1:1000Musterbeispiel · fiktive LageYaacoubi Immobilien
Jede Prüfung beginnt mit dem amtlichen Plan: Wo genau verlaufen die Grenzen, wie gross ist die Parzelle, woran grenzt sie, wie ist sie erschlossen? Erst dann lesen wir, was die Bauordnung für genau diese Fläche sagt.
- Grenzen und Fläche — auf den Quadratmeter, mit allen Grenzpunkten
- Zone und Masse — mit Artikel und Seite der Bauordnung
- Baulinien und Abstände — zur Strasse, zu den Nachbarn, zu Gewässer und Wald
- Einträge im amtlichen Auszug — Schutz, Lärm, Naturgefahren, Planungsstand
- Was heute steht — Gebäude, Baujahr, Wohnungen, Flächen
Rechnen · vier Pläne derselben Parzelle
Vom Grundstück zum Neubau.
Jedes Blatt zeigt eine Ebene mehr. So sieht man, woher jede Zahl kommt — und warum eine Reserve wirklich eine ist.
Blatt 01 · GrundstückSituation 1:500Musterbeispiel
Blatt 02 · BaufeldSituation 1:500Musterbeispiel
Blatt 03 · BestandSituation 1:500Musterbeispiel
Blatt 04 · Neu möglichSituation 1:500Musterbeispiel
SchnittBestand und Neubau im gleichen Massstab
Flächenein Massstab für alle Zeilen
Musterbeispiel · fiktive Parzelle · gerundet, ohne Bonus und Abzüge. Für Ihre Parzelle rechnen wir mit den Werten Ihrer Gemeinde.
Die Masse der Bauordnung
Wie viel gebaut werden darf — je Kanton anders.
Jede Gemeinde regelt die Dichte mit einer oder zwei Ziffern, dazu Geschosse, Höhen und Abstände. Begriffe und Messweisen sind vielerorts nach der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) vereinheitlicht — aber nicht überall. Ein «W2» heisst in einem Kanton zwei Geschosse, im anderen ist die Zahl nur ein Name.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 Prozent heisst 600 m² auf 1'000 m².
Baumassenziffer
Zulässiges Bauvolumen über Terrain in Kubikmetern je Quadratmeter Grundstück — üblich in Zürcher Gemeinden und in Gewerbezonen.
Überbauungs- und Geschossflächenziffer
Die Überbauungsziffer begrenzt die Grundfläche der Bauten, die Geschossflächenziffer die Summe der Geschossflächen — beide nach IVHB.
Geschosse und Höhen
Vollgeschosse, Dach- und Attikageschoss, Fassaden- und Gesamthöhe. Wo die Bauordnung keine Geschosszahl kennt, steuern allein die Höhen.
Abstände und Baulinien
Grenzabstand zum Nachbarn, Gebäudeabstand zwischen Bauten, Baulinien entlang von Strassen. Sie formen das Baufeld.
Boni und Sonderregeln
Arealüberbauung, Gestaltungs- und Quartierplan können mehr erlauben — wir weisen sie als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Was ein Grundstück begrenzt
Grenzen, die nicht im Zonenplan stehen.
Gewässerraum
Entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig. Er kann ein Baufeld spürbar verkleinern.
Art. 36a GSchG · Art. 41a ff. GSchV
Wald
Der Waldabstand ist kantonal geregelt; Rodungen sind nur ausnahmsweise erlaubt.
Waldgesetz · kantonales Baugesetz
Naturgefahren
Gefahrenkarten unterscheiden erhebliche, mittlere und geringe Gefährdung. In roten Gebieten sind Neubauten grundsätzlich ausgeschlossen, in blauen gelten Auflagen.
Lärm
Jede Zone hat eine Empfindlichkeitsstufe. Wo die Grenzwerte überschritten sind, braucht es Grundrisse und Massnahmen, die das berücksichtigen.
Art. 43 LSV
Schutz und Ortsbild
Kernzonen, geschützte Ortsbilder, Denkmäler und Inventare bestimmen mit, was ersetzt und was erhalten werden muss.
Brandschutz
Bis 11 m Gesamthöhe gilt ein Gebäude als gering hoch, bis 30 m als mittelhoch, darüber als Hochhaus — mit Folgen für Fassade, Treppen und Kosten.
Brandschutzvorschriften der Kantone
Drei Szenarien
Erhalten, erweitern oder neu bauen.
Für jede Parzelle rechnen wir drei Wege nebeneinander — mit Hauptnutzfläche, Mietertrag und grobem Kostenrahmen. Welcher Weg der richtige ist, entscheidet die Eigentümerschaft, nicht die Rechnung.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Erhalt
Bestand mit Ertrag
Das Haus bleibt. Wir rechnen den Mietertrag heute und den Erneuerungsbedarf der nächsten Jahre — Fassade, Dach, Haustechnik.
Erweiterung
Reserve nutzen
Aufstockung, Anbau oder Attika: die Reserve nutzen, ohne abzubrechen. Wir prüfen Tragwerk-Annahmen, Höhen und Abstände.
Ersatzneubau
Neu, mit voller Ausnützung
Abbruch und Neubau: Bandbreite der Hauptnutzfläche, Wohnungsmix als Vorschlag, grober Kostenrahmen, Ertrag danach.
Ehrlich ausgewiesen
Vier Zustände — keine geschätzten Zahlen.
Jede Angabe im Dossier trägt ihren Zustand und ihren Beleg. Fehlt etwas, steht es dort — wir füllen keine Lücke mit einer Annahme.
- amtlich — aus einem amtlichen Original, mit Seite
- hergeleitet — nachvollziehbar gerechnet, mit offengelegtem Rechenweg
- keine Vorgabe — geprüft: die Bauordnung kennt diese Regel nicht
- noch nicht erfasst — offen, und so gekennzeichnet
Mit dem Gesamtdossier erhalten Sie zu jeder Zahl das amtliche Original — unverändert, mit der Seite, auf der sie steht. Ein Architekt oder Käufer muss nicht mehr suchen, nur noch abgleichen.
Dossier · AuszugMusterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche850 m²amtlichamtlicher Plan · Original im Dossier
ZoneWohnzone, 4 VollgeschosseamtlichZonenplan der Gemeinde · Original im Dossier
Ausnützungsziffer120 %amtlichBauordnung · Artikel und Seite im Original
Baulinie zur Strasse6,00 mamtlichBaulinienplan · Original im Dossier
Grenzabstand5,00 mamtlichBauordnung · Artikel und Seite im Original
Hauptnutzfläche heuterund 97 m²hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten nachgerechnet
Hauptnutzfläche neu möglichrund 801 m²hergeleitetvorgerechnet, mit Bandbreite
Bonus Arealüberbauung—keine Vorgabegeprüft: die Zone kennt keinen Bonus
Dienstbarkeiten—noch nicht erfasstfolgt mit dem Grundbuchauszug
Ansprechen
Direkt, schriftlich, diskret.
Wir schreiben eine Eigentümerschaft erst an, wenn die Rechnung es begründet — einzeln und schriftlich, nicht als Serienbrief und nicht auf Verdacht. Der Brief nennt, was wir geprüft haben und warum ein Gespräch Sinn ergibt.
Wer hinter einem Grundstück steht, klären wir erst bei konkretem Interesse, einzeln und auf dem amtlichen Weg. Nachbarn, Mieter und Markt erfahren nichts.
Vermitteln
Passende Käufer, keine Bieterwellen.
Käufer erhalten kein Inserat, sondern ein Dossier — dieselbe Rechnung, die wir der Eigentümerschaft vorlegen, mit Beleg je Zeile. Wir wählen wenige passende Käufer nach hinterlegtem Suchprofil aus: Family Offices, Pensionskassen, Entwickler, Bauunternehmen.
Einigen sich beide Seiten, begleiten wir den Abschluss bis zum Ende: Kaufvertrag mit dem Notariat, öffentliche Beurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe.
Was erlaubt ist
Wir lesen den Plan, bevor gebaut wird.
Baulinien, Grenzabstände, Höhen und Geschosse stehen in der Bauordnung und im Zonenplan Ihrer Gemeinde. Wir rechnen daraus das Baufeld — für jede Parzelle gleich und nachvollziehbar.
Schutz und Ortsbild
Auch das gehört dazu.
Kernzonen, Ortsbildschutz, Denkmal und Inventar: Wir prüfen, was geschützt ist und was das für Umbau und Neubau bedeutet.
Häufige Fragen
Was man uns zur Methode fragt.
Ist das eine Schätzung oder ein Gutachten?
Weder noch. Wir rechnen aus amtlichen Originalen, was auf einer Parzelle steht und was die Bauordnung erlaubt, und weisen jede Herleitung als solche aus. Eine Bewertung durch eine zugelassene Schätzerin ersetzt das nicht — es ist die Grundlage, auf der ein Preis besprochen wird.
Woher stammen die Zahlen?
Aus amtlichen Originalen von Gemeinde, Kanton und Bund. Jede Zahl im Dossier zeigt auf ihr Original, mit Seite — und was hergeleitet ist, steht als Herleitung da.
Wie genau ist die Hauptnutzfläche?
Es ist eine Vorstudie: Wir nennen eine Bandbreite und sagen, wovon sie abhängt — Grundrisse, Erschliessung, Dachform. Die genaue Fläche entsteht erst im Projekt mit Architektin oder Architekt.
Gilt das für alle Kantone?
Wir kennen alle Parzellen der Schweiz. Die Bauordnungen sind in der Deutschschweiz am weitesten erfasst; wo bei Ihrer Parzelle etwas fehlt, steht es so im Dossier.
Was kostet das?
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos. Schriftliche Analysen gibt es ab CHF 99 — siehe Analysen.
Sehen Sie, was wir sehen.
Geben Sie Ihre Adresse ein: Ihre Parzelle erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan.